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4月6日晚7点，著名经济学者易宪荣教授为外围买球app下载研究生倾情奉献了题为《不要误读央行3·16政策》的学术讲座。这是外围买球app下载第十届研究生学术节经济学家论坛的第三场讲座，104阶梯教室座无虚席，过道和门口也挤满了听众。一个多小时的讲座，气氛始终非常热烈。

中国人民银行于今年3月16日宣布上调了商业银行对个人住房贷款的利率，并实行下限管理；同时要求上调个人房贷首付款比例。消息发布后，社会各界反响强烈。易宪荣教授主要针对房地产商、民众和银行三方的反映对央行利率政策的调整作了解析。

易宪荣教授指出，央行3·16政策最基本的出发点、最核心的作用是向社会发起一个明确的信号，表明利率是可以市场化的，这次加息，下次有可能还会加息，不论加息的程度如何，关键是民众如何根据政府决策来调整自己的预期和行为。易教授通过对一系列指标的计算和分析认为，目前国内的房地产行业存在着很大的泡沫。主要原因在于目前国内房产市场的要素交易，如劳动力、土地、资金等要素的交易非市场化，而同时产品交易（房产）则是市场化的。这样一来，对于房地产商来讲，房地产开发的收益归自己所有，而开发的成本则由整个社会来承担，使得房地产行业成为暴利行业，使得房地产开发商成为最富有的群体。易教授认为目前房地产商等既得利益集团是在借民众的误解来要挟政府的政策。

易教授分析，目前国内大多数房产需求者是25—35 岁的年轻人，对其收入水平来讲，加息确实对其影响很大，使他们心里觉得很不舒服。但反过来问，他们在买房的时候是否考虑到了会存在利率风险呢？显然答案是否定的，易宪荣教授称之为“低利率幻觉”。这次央行的3·16政策，最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。这是央行向市场发出一个十分明确的信号，民众进入房地产市场时要考虑利率风险，不要等今后利率变化了又大说政府政策的不是。

此外，易教授还指出银行对房地产的快速发展起到了推波助澜的作用。银行为什么会这样做？他们这样做有没有风险呢？前几年各银行的利润一直亏损，而近几年其利润翻倍，究其原因，主要归结于房地产信贷的好转。理论上，银行应该对申请住房贷款的个人进行个人信用的测试和未来收益的评估，然而在现实中，银行则积极鼓励住房贷款，甚至鼓励个人绕过法律法规来申请住房贷款，这不得不使得其偿债风险加大。易教授将目前我国的房产市场形容为2000年的股票市场，但毕竟股票市场上的股民还是少数人，而房主则是大多数人，一旦房主套进去，后果就会很严重。易教授强调，如果房地产的问题处理不好，今后中国经济面临的最大风险将是房地产泡沫问题。

易宪容，中国社会科学院金融研究中心研究员。1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位，1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站，1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究，从1998年起为国际新制度经济学会会员 ，并担任香港《信报》、《香港经济日报》、《香港明报》、《香港大公报》等报刊的专栏作家。

易宪荣教授做学术讲座